为备案而签订在后的自行成交版合同是否构成对在先经纪成交版合同的变更？

为备案而签订在后的自行成交版合同是否构成对在先经纪成交版合同的变更？

——黄某与王某房屋买卖合同纠纷案（再审）法律解析

房屋买卖合同纠纷 变更合同 违约金 违约责任 免责抗辩 调整过高违约金 经纪成交版合同 自行成交版合同 学区房 户口迁出

当事人协商一致，可以变更合同，双方应以变更后的合同约定为准。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。变更后的合同中对前合同的约定没有变更，应以前合同约定为准。

原告: 黄某（上诉人）

被告：王某（被上诉人）

2008年2月28日，黄某与王某签订经纪成交版合同约定，王某将其名下1501号房屋出卖给黄某，房屋价款为68万元，房屋配套设施折价款82万元。在经纪成交版合同的第十条权属转移登记中，载明了“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。逾期超过十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。庭审中，双方均认可经纪成交版合同以及装修款补充协议中的“王某”并非由王某本人签字。

2008年3月26日，王某与黄某在见证方某房地产经纪有限公司的见证下签订了《补充协议》，在该协议中就1501号房屋的买卖价格、违约责任、房款交付及佣金支付等做出了约定；在该协议中王某认可了前述经纪成交版合同的存在。

2008年4月11日，王某与黄某又签订自行成交版合同，该合同与之前的经纪成交版约定的房屋成交价款相同，不同点在于针对户口迁出事项，双方并未作出任何约定。对此，黄某解释称自行成交版合同是为了避税及符合海淀建委过户备案的要求，该合同条款并非双方真实意思表示，该合同仅为在建委备案时证明房屋“已过户”时使用。王某则辩称，经纪成交版合同上并非其本人签字，且自行成交版合同签署在后。其与黄某之间的合同应以自行成交版合同为准。

2014年10月6日，黄某将涉案房屋出售给案外人文某，在合同中双方约定了户口迁出事宜，即黄某应于2015年2月22日前迁出房屋内户口。此时黄某发现，王某一家五口的户口仍在该房屋内并未迁出，由于黄某未能按照合同约定按时迁出户口，文某诉请黄某支付其违约金，王某在接到黄某通知后于2015年4月17日将户口其迁出，法院于2005年6月9日判决黄某支付违约金3万元。

现黄某向法院诉请：王某向黄某支付截止2015年4月10日产生的合同违约金和经济损失赔偿金共计220950元；

【一审】：

驳回黄某全部诉讼请求

【二审】：

一、撤销一审民事判决；

二、【后文揭秘...】。

【再审】

驳回王某的再审申请。

1.为备案而签订在后的自行成交版合同是否构成对在先经纪成交版合同的变更？

首先，黄某与王某于2008年2月28日签订的经纪成交版合同虽非王某本人签字，但黄某与王某在后续的补充协议中签字，该补充协议中载明了前述经纪成交版合同的存在，应视为王某对该经纪成交版合同及协议的效力进行了追认，且王某在履行过程中确实收取了黄某支付的房款和装修款共计150万元，所以经纪成交版合同应为有效，对双方均具有约束力。

但是，一审法院仅以自行成交版合同签订在后为由，认定自行成交版合同对户口迁出事宜作出了变更，在自行成交版合同中并未约定户口迁出的事宜，进而认定王某已经按合同约定将房屋交付给黄某，合同规定的义务已经履行完毕，故不存在违约情形，最终驳回了黄某的全部诉讼请求，确有不妥。

根据相关法律规定，当事人协商一致，可以变更合同，双方应以变更后的合同约定为准。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。变更后的合同中对前合同的约定没有变更，应以前合同约定为准。且从双方合同内容来看，自行成交版合同中，仅约定了房屋基本状况、价款等基本信息，而对于房屋的交付、违约责任、税费负担及权属转移登记等房屋买卖的核心条款均未约定，且其中关于价款的约定并不是双方实际履行的房屋价款，因此自行成交版合同并未真正约定双方的权利义务关系。此外，双方均认可该合同是为了办理网签及建委备案所用，因此该合同是双方为办理过户登记而签订的备案合同，并非以该合同约束双方的权利义务。一审法院认定双方应适用自行成交版合同错误，二审法院最终改判王某应当按经纪成交版合同承担户口未按时迁出的违约责任。

2.经释明仍进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，法院应当按双方合同约定判决支付违约金?！

【后文解析...】。

《中华人民共和国民法通则》

第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。    

《中华人民共和国合同法》

第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。   

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。